O fim da locação por temporada no Brasil? Até 44% do seu aluguel no Airbnb pode ir pro governo

A locação por temporada — modelo popularizado por plataformas como Airbnb e Booking — vem sendo alvo de intensos debates no Brasil. Entre projetos de lei, novas regras municipais e aumento da fiscalização tributária, cresce a preocupação de proprietários e investidores: será o fim da locação por temporada como conhecemos?

Por que o governo quer regular a locação por temporada

O crescimento acelerado das locações de curto prazo transformou o mercado imobiliário urbano. Em cidades turísticas, o modelo ajudou a valorizar imóveis e gerar renda extra. Mas, em contrapartida, trouxe desafios: impacto na moradia local, aumento dos preços de aluguel e falta de controle tributário.

Segundo dados do setor, mais de 300 mil imóveis são anunciados apenas no Airbnb no Brasil. Isso despertou o interesse do poder público em criar regras que garantam maior arrecadação e segurança jurídica.

Propostas de regulação em andamento

O Congresso Nacional e diversas prefeituras estudam modelos para enquadrar o aluguel por temporada de forma semelhante à hospedagem comercial. Entre as medidas em discussão estão:

• Obrigatoriedade de registro municipal do imóvel e do anfitrião;
• Limite de dias por ano para locação temporária;
• Exigência de alvará e normas de segurança predial;
• Fiscalização de plataformas digitais e compartilhamento de dados com a Receita Federal.

Na prática, essas mudanças podem significar mais burocracia e aumento da carga tributária sobre o proprietário.

A nova carga tributária: até 44% do lucro

Atualmente, muitos anfitriões declaram seus rendimentos no Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF), com alíquota que pode chegar a 27,5%. No entanto, com a tendência de equiparar o modelo a uma atividade empresarial, o cenário pode mudar — e não para melhor.

Caso a locação por temporada seja tratada como serviço de hospedagem, incidirão tributos como:

• ISS (Imposto sobre Serviços): até 5% conforme o município;
• INSS Patronal: 20% sobre a folha de pagamento (em caso de CNPJ);
• PIS e COFINS: até 3,65% no regime Simples;
• IRPJ e CSLL: variando de 11,33% a 15% conforme o lucro presumido.

Somados, esses encargos podem chegar a 44% da receita bruta em alguns cenários, especialmente para anfitriões que administram múltiplos imóveis ou atuam com CNPJ. O impacto direto é a redução da rentabilidade líquida — e, em muitos casos, a inviabilidade do negócio.

Exemplo prático

Um anfitrião que fatura R$ 10.000 por mês com locações poderia ter até R$ 4.400 destinados a impostos e contribuições, além de custos com limpeza, manutenção e taxas de plataforma. Ou seja, o lucro líquido pode cair abaixo de 40%.

Impactos no mercado e nos investidores

A possível equiparação com o setor hoteleiro preocupa investidores e construtoras que apostaram no modelo de “condo-hotéis residenciais”. Muitos empreendimentos recentes foram projetados para o Airbnb e podem perder valor se a legislação endurecer.

Além disso, em cidades como Rio de Janeiro, Florianópolis e São Paulo, já há discussões locais sobre restrições a imóveis de curta duração em condomínios residenciais. O movimento tende a se espalhar para outras capitais.

Como manter a rentabilidade e estar em conformidade

Apesar das incertezas, é possível se adaptar. Veja algumas alternativas para quem deseja continuar lucrando com locações curtas sem infringir regras:

• Formalizar a atividade: abrir um CNPJ (Simples Nacional) para regularizar os rendimentos e reduzir riscos fiscais;
• Buscar imóveis em cidades com regras claras: municípios turísticos que já regulamentaram o modelo tendem a oferecer mais previsibilidade;
• Focar em estadias médias: períodos de 30 a 90 dias costumam ter menos restrições legais e menor rotatividade;
• Investir em gestão profissional: administradoras especializadas podem otimizar ocupação e compliance;
• Calcular o ROI líquido: considerar impostos e custos fixos antes de decidir entre aluguel tradicional e temporada.

Locação por temporada x aluguel tradicional

Enquanto a locação por temporada oferece alta rentabilidade e flexibilidade, o aluguel convencional ainda garante estabilidade e simplicidade tributária. Com o avanço da regulação, muitos investidores podem reconsiderar seus portfólios e voltar ao modelo tradicional.

O segredo está em diversificar a estratégia: combinar imóveis para renda fixa com outros voltados ao turismo pode equilibrar ganhos e reduzir riscos legais.

O que esperar nos próximos anos

A tendência global é de maior controle sobre plataformas de aluguel de curto prazo. Países como Portugal, Espanha e França já limitaram o número de imóveis por anfitrião e criaram impostos específicos. O Brasil segue o mesmo caminho, mas ainda em busca de equilíbrio entre arrecadação, turismo e moradia.

Enquanto o cenário não se define, a recomendação é acompanhar as atualizações legislativas e manter a contabilidade em dia. A transparência fiscal pode se tornar um diferencial competitivo em breve.

Conclusão

O fim da locação por temporada não está decretado — mas o modelo passará por uma transformação inevitável. O que antes era uma renda fácil e sem burocracia tende a se tornar uma atividade profissionalizada, com maior exigência de gestão e planejamento fiscal.

Para quem vive de aluguel, informação é poder. Entender as novas regras, adaptar-se às mudanças e planejar a tributação são passos essenciais para continuar lucrando nesse mercado em evolução.

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