Imóveis em faixa de fronteira: o que muda com a nova lei de regularização e prazos ampliados

A chamada faixa de fronteira — uma faixa de até 150 km ao longo das fronteiras terrestres do Brasil — concentra oportunidades no agronegócio, na logística e no turismo, mas também traz regras específicas para aquisição, uso e regularização de imóveis. Uma nova lei federal de regularização atualizou procedimentos e ampliou prazos para proprietários e possuidores urbanísticos e rurais, com foco em desburocratizar, integrar cadastros e mitigar conflitos fundiários, sem abrir mão da segurança nacional.

Este guia explica quem pode aderir, as etapas cartoriais e de georreferenciamento, os impactos para propriedades urbanas e rurais e como mitigar riscos documentais para negociar com mais segurança na faixa de fronteira.

Faixa de fronteira: conceito, alcance e restrições principais

A faixa de fronteira abrange uma porção do território brasileiro de até 150 km de largura ao longo dos limites com países vizinhos. É considerada área de interesse para a defesa nacional. Em números, ela cobre milhares de quilômetros de extensão e envolve cerca de 588 municípios em 11 estados que fazem fronteira com países da América do Sul.

Do ponto de vista imobiliário, as particularidades mais relevantes são:

• Regime especial para imóveis rurais: aquisição e arrendamento por pessoas ou empresas com participação estrangeira podem exigir assentimento prévio do órgão federal competente em defesa nacional.
• Imóveis urbanos: em regra, têm menos restrições, mas áreas estratégicas (zonas sensíveis, proximidade de fronteira seca, instalações militares, faixas de segurança) podem demandar análise adicional pelo poder público.
• Regularização fundiária: demandas históricas de titulação, retificação de área e georreferenciamento motivaram a nova lei, que busca dar previsibilidade de prazos e integrar base de dados agrárias e registrais.

Para investidores e proprietários, a pergunta central é: o que muda com a nova lei e como isso se traduz, na prática, em tempo, custo e segurança jurídica.

O que muda com a nova lei: pilares, benefícios e limites

A nova norma de regularização da faixa de fronteira foi desenhada para destravar processos e reduzir litígios, sem flexibilizar controles de segurança nacional. Entre os pontos centrais estão:

• Prazos ampliados para processos de georreferenciamento, retificação e registro, com cronograma escalonado conforme o tamanho do imóvel e a complexidade do caso.
• Procedimentos digitais e integração com cadastros oficiais, favorecendo uso do SERPs/SREI (sistema eletrônico de registros públicos), plataformas de georreferenciamento e bases agrárias.
• Ritos simplificados para ocupações consolidadas e posses antigas que cumpram requisitos, evitando judicialização quando a solução extrajudicial for possível.
• Regras de transição que preservam atos já praticados e oferecem janelas de adesão para quem não conseguiu regularizar no passado.
• Manutenção das salvaguardas em casos de participação estrangeira em imóveis rurais ou áreas sensíveis: exigências de assentimento prévio e limites legais seguem válidos.

Na prática, proprietários e possuidores ganham prazo e previsibilidade para adequar documentos, certificar os limites do imóvel e concluir registros pendentes. Por outro lado, o cumprimento de exigências técnicas e de defesa continua imprescindível.

Quem pode aderir à regularização na faixa de fronteira

A nova lei contempla diferentes perfis, respeitando critérios fundiários e urbanísticos:

• Proprietários de imóveis rurais com matrícula aberta, mas com pendências de georreferenciamento, sobreposição, descrição precária ou averbações incompletas.
• Posseiros e ocupantes de longa data com possibilidade de regularização fundiária ou usucapião extrajudicial, desde que atendidos os requisitos legais.
• Proprietários de imóveis urbanos em cidades de fronteira que dependam de REURB (Regularização Fundiária Urbana), retificação, individualização de unidades ou saneamento de ônus.
• Empresas brasileiras (inclusive com capital estrangeiro) que desejam adquirir, arrendar ou garantir operações com imóveis rurais na faixa, observando os limites e aprovações aplicáveis.
• Comunidades tradicionais e pequenos produtores, em processos com prioridade social e requisitos específicos, conforme regramento local e federal.

Importante: a adesão e a documentação exigida variam conforme a natureza urbana ou rural do imóvel, a presença de participação estrangeira e a situação dominial ou possessória do bem.

Prazos ampliados: como ficam e o que priorizar

Os prazos foram estendidos em nível federal, com possibilidade de cronogramas escalonados por porte do imóvel e fase do processo. Tendências comuns nesse regime de transição:

• Imóveis rurais maiores costumam ter prioridade na exigência de georreferenciamento, seguidos pelos médios e pequenos.
• Para o público urbano, há janelas de adesão à REURB e procedimentos simplificados de retificação e individualização de matrículas.
• Em muitos casos, a certificação do georreferenciamento e a prova de cadeia dominial ganham prazos adicionais, desde que o interessado comprove o início do processo (protocolo no cartório, requerimento de certificação, etc.).

Como regra de ouro, não espere o prazo final: antecipe etapas técnicas (georreferenciamento, coleta de certidões) e protocole logo o que for possível. Protocolos tempestivos costumam resguardar a prioridade e facilitar o cumprimento das exigências.

Passo a passo cartorial e documental

Uma trilha segura para regularizar imóveis na faixa de fronteira costuma envolver as etapas abaixo. Ajuste à realidade do seu município e do seu cartório de registro de imóveis.

1) Diagnóstico de localização e restrições

• Confirme se o imóvel está dentro dos 150 km da faixa de fronteira.
• Identifique se é urbano ou rural, e se incide sobre área sensível (zonas de segurança, entorno de infraestrutura estratégica, áreas de proteção).
• Levante as exigências específicas em casos de participação estrangeira (propriedade ou arrendamento de imóveis rurais).

2) Levantamento registral e fiscal

• Obtenha matrícula atualizada e certidões de ônus e ações reais/ pessoais reipersecutórias.
• Para imóveis rurais, reúna CCIR, ITR, CAR e, se houver, documentos de Reserva Legal e APP averbadas.
• Para imóveis urbanos, verifique cadastro municipal, IPTU, aprovação do parcelamento do solo e licenças.

3) Georreferenciamento e certificação

• Contrate profissional habilitado (engenharia de agrimensura/geociências) para georreferenciar a área rural e gerar memorial descritivo, planta e ART.
• Submeta à certificação na plataforma oficial indicada pelos órgãos agrários, que confronta limites e checa sobreposições.
• Se houver divergências, providencie anuência de confrontantes e, se necessário, promova retificação extrajudicial no cartório.

4) Assentimento prévio (quando aplicável)

• Nos casos que envolvem participação estrangeira em imóvel rural, protocole o pedido de assentimento prévio junto ao órgão federal competente em defesa nacional.
• Prepare dossiê com documentos societários, descrição do imóvel, finalidade do uso e localização precisa.

5) Registro e averbações

• Leve ao Registro de Imóveis as peças técnicas, o termo de certificação e os títulos (escritura pública, compromisso, decisão de REURB, usucapião extrajudicial, etc.).
• Promova as averbações necessárias: georreferenciamento, reserva legal, benfeitorias relevantes, alterações societárias e numeração cadastral.
• Atualize cadastros correlatos (CAR, CCIR, municipal).

6) Pós-registro e conformidades

• Mantenha documentos fiscais em dia (ITR, CCIR, IPTU) e atualize licenças.
• Organize gestão de prazos para manter a regularidade e aproveitar os benefícios dos prazos ampliados.

Georreferenciamento na prática: como fazer sem dor de cabeça

O georreferenciamento é a espinha dorsal da regularização rural. Boas práticas:

• Planejamento: verifique confrontantes, servidões, cursos d'água e áreas ambientais antes do levantamento de campo.
• Técnica: exija memorial, planta e arquivos digitais conformes às normas vigentes e assinados com ART.
• Integração: certifique a compatibilidade entre a descrição registral e a realidade medida. Divergências relevantes pedem retificação.
• Comunicação: alinhe prazos com o cartório e com a equipe técnica. A prioridade no protocolo ajuda a travar a ordem de análise.
• Prevenção: identifique sobreposição com imóveis vizinhos e áreas públicas (terras indígenas, unidades de conservação, margens de rios federais). Resolva consensualmente quando possível.

Erros comuns a evitar:

• Medir sem checar cadeia dominial e histórico de retificações.
• Ignorar anuência de confrontantes quando necessária.
• Iniciar obras ou investimentos sem registro do título e sem as autorizações exigidas na faixa de fronteira.

Urbanos x Rurais: o que muda na faixa de fronteira

Propriedades urbanas

• Foco em REURB, parcelamento do solo, retificação e individualização de matrículas.
• Menos impacto de regras de defesa, salvo em zonas sensíveis definidas pelo poder público.
• Documentação padrão: matrícula, alvarás, habite-se, certidões fiscais e urbanísticas.

Propriedades rurais

• Exigência de georreferenciamento e certificação.
• Possível assentimento prévio para operações envolvendo capital estrangeiro.
• Integração com CAR, CCIR, ITR e averbações ambientais.

Em ambos os casos, a nova lei privilegia a solução extrajudicial quando os requisitos estiverem preenchidos, encurtando prazos e custos.

Limites e cuidados com participação estrangeira

Na faixa de fronteira, o controle de segurança nacional é mais rígido para imóveis rurais. Em linhas gerais:

• Pessoas físicas estrangeiras e pessoas jurídicas brasileiras equiparadas a estrangeiras têm limites à aquisição e ao arrendamento de terras rurais, além de exigência de assentimento prévio.
• Há limites percentuais por município e limites por extensão do imóvel, com exceções e hipóteses que podem demandar autorização legislativa para grandes áreas.
• Em operações estruturadas (garantias, fusões, arrendamentos), avalie se há efeitos equivalentes à aquisição de terra, acionando análise jurídica.

Para imóveis urbanos, as restrições são mais pontuais e voltadas a áreas estratégicas. Em caso de dúvida, consulte o cartório local e a autoridade competente.

Como mitigar riscos documentais: checklist prático

Regularizar na faixa de fronteira exige atenção a detalhes. Use este checklist:

Due diligence essencial

• Localização: confirme se o imóvel está na faixa de 150 km e se recai sobre áreas sensíveis.
• Matrícula e ônus: certidões atualizadas, penhoras, indisponibilidades, promessa de venda, usufrutos.
• Cadeia dominial: verifique ao menos 20 anos, atos nulos, retificações anteriores e eventuais sobreposições.
• Ambiental: APP, Reserva Legal, CAR, unidades de conservação, autorizações.
• Fiscal: CCIR, ITR, IPTU, taxas municipais, débitos e parcelamentos.
• Confrontantes: mapeie quem são, seu status e possíveis litígios.

Contratos e estruturação

• Inclua condições suspensivas para eventos críticos: certificação do georreferenciamento, assentimento prévio, averbações e licenças.
• Estabeleça prazos compatíveis com a nova lei e com a fila do cartório, prevendo prorrogações justificadas.
• Defina responsabilidades por despesas técnicas (georreferenciamento, taxas, emolumentos) e por exigências do registrador.
• Considere garantias (seguro garantia, escrow, retenções) atreladas à superação de marcos documentais.

Operação e governança

• Centralize documentos em repositório digital e use assinatura eletrônica conforme padrões cartoriais.
• Mantenha agenda de prazos (cadastro agrário, fiscal, ambiental, prazos da nova lei).
• Para empresas, alinhe compliance societário e reporte a conselhos quando envolver ativos na faixa.

Exemplos práticos

1) Pequena propriedade rural em município de fronteira

Uma família com 32 hectares, matrícula antiga e descrição imprecisa decide vender. A nova lei permite aproveitar prazos ampliados para concluir o georreferenciamento e a retificação extrajudicial. Com anuência de confrontantes e certificação aprovada, o cartório averba o perímetro e registra a escritura sem judicialização.

2) Lote urbano em cidade gêmea

Terreno urbano em área consolidada carece de REURB para individualizar lotes e regularizar numeração. Com o rito simplificado, o município conduz o processo, o cartório registra a CRF (certidão de regularização fundiária) e o proprietário consegue financiamento que antes era negado por falta de matrícula regular.

3) Arrendamento rural com capital estrangeiro

Agroindústria com participação estrangeira pretende arrendar 2.000 hectares para plantio perto da fronteira. Além de georreferenciamento certificado, o negócio depende de assentimento prévio. O contrato é assinado com condição suspensiva; só produz efeitos após a autorização. O cronograma considera os novos prazos e janelas de análise do órgão competente.

Custos e prazos: como estimar

Cada caso é único, mas você pode planejar melhor considerando:

• Honorários técnicos de georreferenciamento variam conforme área, relevo e acesso.
• Emolumentos cartorários seguem tabelas estaduais e dependem da natureza do ato (retificação, registro, averbação).
• Prazos oscilam conforme a demanda local. Protocolar cedo, com documentação completa, evita retrabalho e aproveita as janelas de transição.

Dica: peça ao profissional um cronograma integrado (campo, certificação, cartório, órgãos públicos). Isso reduz surpresas e alinhamentos de última hora.

Perguntas frequentes

Comprar na faixa de fronteira é mais arriscado?

Não necessariamente. O risco está na falta de conformidade. Com georreferenciamento, cadeia dominial e licenças em ordem, a segurança jurídica se equipara a outras regiões.

Todo imóvel na faixa precisa de assentimento?

Não. Em regra, o assentimento prévio é exigido em imóveis rurais quando há participação estrangeira ou outras situações específicas. Imóveis urbanos costumam ter menos restrições, salvo áreas sensíveis.

Posse é regularizável sem judicializar?

Em muitos casos, sim. A nova lei e os mecanismos de usucapião extrajudicial e REURB permitem solução no cartório, desde que cumpridos os requisitos.

O georreferenciamento substitui a matrícula?

Não. Ele qualifica a matrícula com perímetro preciso. O título de propriedade continua sendo o registro na matrícula.

Boas práticas para 2025 em diante

• Mapeie se o imóvel cai na faixa de fronteira e identifique atos prioritários.
• Antecipe o georreferenciamento e protocole cedo o que depender do cartório.
• Formalize contratos com condições suspensivas para autorizações críticas.
• Integre times técnico, jurídico e registral desde o início.
• Monitore atualizações regulatórias locais que detalhem a aplicação da nova lei.

Conclusão: prazo ampliado é oportunidade para fazer certo

A nova lei na faixa de fronteira cria um período de transição valioso para regularizar o que ficou para trás e elevar o padrão de segurança documental. Aproveitar os prazos ampliados não significa adiar: significa planejar, executar e registrar com qualidade, priorizando atos que destravam financiamento, arrendamento, compra e venda.

Se você é proprietário, possuidor ou investidor, dê o primeiro passo hoje: levante sua documentação, consulte o cartório de registro de imóveis e alinhe um cronograma técnico com seu engenheiro e seu jurídico. Regularizar é proteger patrimônio e abrir portas para novos negócios — com segurança e previsibilidade.

Nota: este conteúdo é informativo e não substitui análise jurídica específica do seu caso.