ITBI descomplicado: o que é, como calcular, isenções e como pagar

Ao comprar um imóvel, um dos custos que mais pesam no orçamento é o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis). Apesar de obrigatório e municipal, ele ainda gera dúvidas: quando é cobrado, qual base de cálculo, como calcular e quem tem direito a isenção. Este guia reúne, de forma clara e prática, tudo o que você precisa saber para planejar a compra e evitar pagar além do necessário.

O que é ITBI e quando ele é devido

O ITBI é um imposto municipal que incide sobre a transmissão onerosa da propriedade de bens imóveis entre vivos. Em termos práticos, ele é devido quando você compra um imóvel, participa de uma cessão de direitos aquisitivos (como a cessão de um contrato de compra na planta) ou arremata um bem em leilão.

• É municipal: cada prefeitura define regras, alíquotas, prazos e procedimentos.
• Difere de outros tributos: não confunda com IPTU (imposto anual de propriedade) nem com ITCMD (doações e heranças).
• Exigibilidade: o ITBI torna-se exigível quando ocorre a transferência da propriedade, que se concretiza com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. Na prática, as prefeituras pedem que você pague antes para liberar o registro.

Base de cálculo do ITBI: o que entra na conta

A base de cálculo do ITBI é, em regra, o valor da transação (o preço efetivamente negociado entre comprador e vendedor). Muitas cidades utilizam ou divulgam um valor venal de referência para balizar a cobrança. Decisões judiciais relevantes têm reforçado que o valor da transação deve prevalecer, salvo indícios de subfaturamento que justifiquem um arbitramento formal pela prefeitura, com direito à defesa do contribuinte.

Exemplo simples de cálculo

Suponha um imóvel de R$ 500.000, com alíquota municipal de 3%.

• Base de cálculo: R$ 500.000
• Alíquota: 3%
• ITBI devido: R$ 15.000

Se o município adota uma alíquota progressiva por faixas, o valor pode ser diferente. Em cidades com benefícios para habitação popular, o montante também pode cair (veja a seção de isenções).

Imóvel financiado: incide sobre o total?

Na maior parte dos municípios, o ITBI incide sobre o valor total do imóvel, independentemente da parte financiada. Algumas prefeituras têm regras específicas para financiamentos com alienação fiduciária, mas isso varia. Consulte o regulamento local e o seu banco para alinhar prazos e documentos. No contrato, as partes podem combinar quem paga o imposto, porém, perante a prefeitura, o contribuinte normalmente é o comprador.

Alíquotas do ITBI: quanto custa por cidade

A alíquota é definida por cada município. Em grande parte das capitais brasileiras, o percentual gira em torno de 3%. Há cidades com alíquotas entre 2% e 3,5%, e algumas adotam faixas progressivas conforme o valor do imóvel.

• Padrão comum: 3% (ex.: capitais como São Paulo e Rio de Janeiro têm tradição de usar essa alíquota).
• Variações: algumas cidades cobram menos de 3%, outras um pouco mais; verifique sempre o site oficial da sua prefeitura.
• Progressividade: é possível haver alíquotas maiores para faixas superiores de preço.

Isenções, imunidades e reduções: quem pode pagar menos

Além de não incidir em situações específicas previstas na Constituição, alguns municípios oferecem isenções ou descontos. Veja as hipóteses mais comuns:

Casos de não incidência (imunidade constitucional)

• Integralização de capital: quando um imóvel é transferido para integralizar capital de uma empresa (pessoa jurídica), e a atividade preponderante do adquirente não é compra e venda/locação de imóveis.
• Fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, nas mesmas condições de atividade preponderante acima.

Isenções e reduções municipais (exemplos frequentes)

• Primeiro imóvel residencial do comprador, até um teto de valor definido pela cidade.
• Moradias enquadradas em programas habitacionais (ex.: faixas do Minha Casa, Minha Vida), muitas vezes com desconto ou isenção total.
• Imóveis de interesse social ou em áreas de requalificação urbana.
• Transmissões em que o valor é inferior ao limite mínimo previsto na legislação local.

Quando e como pagar o ITBI

O momento do pagamento costuma vir antes do registro no Cartório de Registro de Imóveis, pois a guia quitada é exigida para concluir a transferência. O passo a passo mais comum é:

1. Simulação na prefeitura: informe dados do imóvel, valor da transação e partes envolvidas.
2. Envio de documentos: contrato, CPF/CNPJ, matrícula, certidões e eventuais comprovantes para isenção.
3. Emissão da guia (DAM/GRM/GUIA ITBI): a prefeitura calcula e disponibiliza o boleto.
4. Pagamento: geralmente em bancos conveniados, lotéricas ou via internet banking.
5. Protocolo no cartório: apresente a guia paga com a escritura/contrato para registrar a transferência.

Prazos: muitas cidades dão 30 dias para pagamento após a emissão da guia, com possibilidade de multa e juros em caso de atraso. Se houver financiamento, alinhe o cronograma do banco para que a guia não vença antes da assinatura/registro.

Documentos que costumam ser exigidos

• Contrato de compra e venda ou escritura pública.
• RG e CPF do comprador e vendedor (ou documentos da empresa).
• Matrícula atualizada do imóvel.
• Comprovantes para isenções ou descontos, quando houver.
• Dados do financiamento, se aplicável.

Como calcular o ITBI na prática

Você pode estimar o ITBI em poucos passos. O cálculo exato depende das regras do município, mas o roteiro abaixo funciona como referência:

1. Identifique a base: normalmente o valor da transação. Se a prefeitura usar um valor de referência maior, verifique a possibilidade de revisão.
2. Confirme a alíquota: procure a alíquota vigente no site da prefeitura (padrão comum: 3%).
3. Verifique faixas e benefícios: há progressividade? Existe isenção para primeiro imóvel, habitação popular ou programas habitacionais?
4. Aplique a fórmula: ITBI = base de cálculo × alíquota (considerando eventuais reduções).
5. Preveja custos adicionais: escritura e registro no cartório costumam somar de 1% a 2% do valor do imóvel, além do ITBI.

Exemplos práticos

Dicas para economizar e evitar problemas

• Simule antes de assinar: consulte o simulador da prefeitura para estimar o ITBI e ajustar o orçamento da compra.
• Cheque isenções: primeiro imóvel, programas de habitação e imóveis populares podem ter descontos.
• Valor de referência: se a guia vier com base maior do que o preço negociado, peça revisão. Junte documentos (contrato, recibos, laudos).
• Planeje prazos: sincronize assinatura, financiamento, emissão e pagamento da guia para evitar multa.
• Declare o valor real: subfaturar a operação pode gerar autuações e dificultar o financiamento.
• Organize os documentos: cartório e prefeitura exigem certidões e comprovantes. Ter tudo em mãos agiliza o registro.
• Considere custos totais: some ITBI + escritura + registro. Em muitos casos, o pacote fica entre 3% e 5% do valor do imóvel.

ITBI, escritura e registro: a ordem dos passos

1. Negociação e assinatura do contrato (ou emissão da minuta de escritura).
2. Simulação e emissão da guia do ITBI na prefeitura.
3. Pagamento do ITBI dentro do prazo.
4. Escritura pública em cartório de notas (ou instrumento particular com força de escritura, nos casos permitidos por lei).
5. Registro da transferência no Cartório de Registro de Imóveis, apresentando a guia do ITBI quitada.

O registro é o ato que transfere a propriedade ao comprador. Sem ele, a compra não se consolida perante terceiros.

Erros comuns que encarecem a operação

• Deixar a guia vencer: acarreta multa e juros e pode atrasar o registro e a liberação do financiamento.
• Não checar isenções: benefícios locais podem reduzir o imposto, especialmente em habitação popular.
• Subestimar o custo total: somar ITBI com custas de cartório evita surpresas no dia da assinatura.
• Desalinhamento com o banco: sem a guia paga, o registro atrasa e a liberação do crédito também.

Perguntas rápidas sobre ITBI

Checklist rápido antes de pagar o ITBI

• Confirme a alíquota e as regras da sua prefeitura.
• Revise a base de cálculo e guarde comprovantes do valor da transação.
• Verifique isenções e reduções aplicáveis.
• Alinhe prazos com o cartório e o banco.
• Baixe e pague a guia oficial dentro do prazo.
• Separe os documentos para o registro do imóvel.

Conclusão

O ITBI é um custo previsível da compra de imóveis — e, com informação, dá para planejar, aproveitar benefícios e evitar cobranças indevidas. Antes de fechar negócio, simule valores, confira isenções e alinhe o cronograma com cartório e banco. Quer dar o próximo passo? Acesse o site da sua prefeitura, faça a simulação oficial e avance com segurança rumo ao registro do seu novo imóvel.