O que é financiamento imobiliário e como funciona

No financiamento, o banco empresta parte do valor do imóvel e você paga em parcelas mensais que incluem amortização (devolução do principal) e juros. O contrato define taxa, indexador, prazo, sistema de amortização e seguros obrigatórios. O imóvel fica alienado como garantia até a quitação.

• SFH x SFI: No SFH (Sistema Financeiro da Habitação) há limites de valor e regras de FGTS; no SFI (Sistema Financeiro Imobiliário) as condições são mais livres.
• Comprometimento de renda: a parcela geralmente não deve exceder 30% da renda familiar comprovada.
• Entrada: costuma variar de 10% a 30% (no SFH, até 80% de financiamento é a prática mais comum).

Como escolher o banco: o que realmente comparar

Não é só a taxa “do comercial” que importa. A decisão deve considerar o CET e o conjunto de condições de crédito.

• CET (Custo Efetivo Total): agrega juros, seguros (MIP e DFI), tarifas e tributos como IOF quando aplicável. É o melhor número para comparar propostas. Custos externos ao crédito (ex.: ITBI e registro em cartório) normalmente não entram no CET se pagos à parte.
• Taxa e indexador: TR, IPCA, poupança ou taxa fixa. Compare cenários de curto e longo prazo.
• Sistema de amortização: SAC reduz parcelas com o tempo; PRICE mantém parcelas constantes no começo, mas pode custar mais no total.
• Prazo: prazos maiores reduzem a parcela e aumentam o total de juros. Avalie o equilíbrio entre conforto e custo.
• Flexibilidade: regras para amortização extraordinária (reduzir prazo ou parcela), portabilidade e reanálise de taxa.
• Atendimento e prazos de aprovação: qualidade na avaliação do cadastro, rapidez em laudos e análise jurídica.

Taxa de juros, indexadores e prazo: como decidir

A taxa define o custo do dinheiro. O indexador dita como essa taxa se comporta ao longo do tempo.

Principais indexadores

• TR (Taxa Referencial): tem sido baixa por longos períodos, oferecendo mais previsibilidade para o orçamento. É a opção mais comum no SFH.
• IPCA: vincula a prestação à inflação. Pode começar atrativa, mas varia com o cenário inflacionário. Exige folga no orçamento.
• Poupança: acompanha a remuneração da poupança, que depende da Selic. Pode cair quando a Selic cai — e subir quando a Selic sobe.
• Taxa fixa: menos comum em prazos longos; oferece previsibilidade total, mas pode ser mais alta dependendo do ciclo de juros.

Como escolher o prazo

• Prazos maiores (ex.: 30-35 anos) reduzem a parcela e facilitam aprovação, mas aumentam o custo total.
• Prazos menores reduzem juros totais, mas exigem renda mais alta. Você pode começar com prazo maior e amortizar para encurtar depois.

SAC x PRICE: qual sistema de amortização escolher

SAC (Sistema de Amortização Constante) e PRICE (Tabela Price) calculam as parcelas de forma diferente.

Como cada um funciona

• SAC: a amortização é constante. As parcelas começam mais altas e diminuem ao longo do tempo.
• PRICE: as parcelas são constantes no início, com maior peso de juros nas primeiras prestações.

Exemplo numérico ilustrativo

Considere financiamento de R$ 300.000 por 360 meses, taxa mensal aproximada de 0,79% (cerca de 9,5% a.a. nominais), sem considerar seguros e tarifas:

• SAC: amortização mensal ≈ R$ 833,33. Primeira parcela ≈ R$ 3.208,33; última ≈ R$ 840,00. Total pago estimado ≈ R$ 728.640.
• PRICE: parcela constante ≈ R$ 2.524. Total pago estimado ≈ R$ 908.640.

Valores aproximados e apenas para fins didáticos. O CET com seguros e tarifas altera os resultados.

Vantagens e cuidados

• SAC: prós
  • Reduz mais rápido o saldo devedor.
  • Geralmente menor custo total de juros.
  • Facilita amortizações e portabilidade.

  Contra: parcela inicial mais alta.

• PRICE: prós
  • Parcela inicial menor e constante.
  • Ajuda a encaixar no orçamento de curto prazo.

  Contra: custo total de juros geralmente maior; amortização mais lenta no início.

CET desvendado: o número que manda na comparação

O CET (Custo Efetivo Total) é a taxa anual que representa tudo o que você paga para obter o crédito, diluído no tempo. Ele inclui:

• Juros do contrato.
• Seguros obrigatórios: MIP (Morte e Invalidez Permanente) e DFI (Danos Físicos ao Imóvel).
• Tarifas e custos do financiamento que o banco cobra (ex.: avaliação, administração).
• Tributos aplicáveis (ex.: IOF, quando houver).

Normalmente não entram no CET custos fora do contrato de crédito (ex.: ITBI, registro e escritura pagos diretamente a cartórios e prefeitura), a menos que sejam financiados e informados no cálculo. Para comparar propostas, use sempre o CET com as mesmas premissas.

Score de crédito, renda e aprovação: como melhorar

Seu score e seu histórico de pagamentos influenciam taxa, limite e aprovação. Pontos práticos:

• Pague contas em dia e reduza o uso rotativo do cartão.
• Evite consultas em excesso ao CPF em curto período.
• Atualize cadastro em birôs de crédito e autorize Cadastro Positivo.
• Organize comprovantes de renda: holerites, extratos, IRPF, pró-labore, contratos.
• Regularize eventuais pendências (protestos, dívidas vencidas) antes de enviar a proposta.

Entrada, FGTS e LTV: quanto dar de entrada

A entrada reduz o valor financiado e os juros totais. O banco avalia o LTV (Loan-to-Value), relação entre financiamento e valor do imóvel.

• Entrada de 20% a 30% costuma oferecer equilíbrio entre aprovação e custo total.
• FGTS: pode ser usado para entrada, amortização e pagamento de parte das parcelas (regras variam conforme programa e localização do imóvel).
• Reserve recursos para custos de aquisição (ITBI, cartório, laudo, mudança). Em geral, calcule 2% a 5% do valor do imóvel para esses itens, variando por município e estado.

Seguros obrigatórios: MIP e DFI

Os seguros são exigidos para proteger você e o banco durante o contrato.

• MIP (Morte e Invalidez Permanente): quita total ou parcialmente o saldo devedor em caso de sinistro coberto.
• DFI (Danos Físicos ao Imóvel): cobre danos estruturais causados por eventos como incêndio e vendaval, conforme apólice.

O prêmio dos seguros varia por idade, profissão, perfil de risco e valor do imóvel/financiamento. Eles compõem o CET, por isso compare propostas com o mesmo perfil cadastral.

Custos adicionais e impostos

Além das parcelas, planeje os custos de aquisição:

• ITBI: imposto municipal para transferência de propriedade (alíquota varia por cidade).
• Cartório: escritura, registro e certidões.
• Laudo de avaliação do imóvel.
• IOF (quando aplicável ao crédito) e tarifas bancárias.

Em muitos cenários, 2% a 5% do valor do imóvel cobrem a maioria desses itens, mas verifique as alíquotas e tabelas locais.

Como simular parcelas com segurança

Simular corretamente evita frustrações na hora da contratação. Siga este roteiro:

1. Defina valor do imóvel, entrada, prazo, sistema (SAC ou PRICE) e indexador.
2. Use a mesma taxa de juros e mesmas premissas para comparar bancos. O ideal é trabalhar com o CET.
3. Inclua seguros (MIP/DFI) e tarifas na simulação. Eles mudam o valor da parcela.
4. Projeção conservadora: teste cenários de estresse (ex.: inflação/juros maiores em contratos indexados).
5. Cheque o comprometimento de renda (alvo: até 30%).
6. Simule amortizações anuais com 13º/bonificações para ver a economia de juros ao reduzir o prazo.

Miniestudo: simulando o impacto da entrada e do prazo

Erros comuns a evitar

• Comparar bancos apenas pela taxa nominal, ignorando o CET.
• Assumir parcela no limite da renda, sem folga para imprevistos.
• Subestimar custos de ITBI, registro e mudança.
• Negligenciar seguros e suas variações por idade/perfil.
• Não planejar amortizações para reduzir juros no longo prazo.
• Assinar contrato sem ler cláusulas de portabilidade e amortização.

Boas práticas para pagar menos e dormir tranquilo

• Busque pré-aprovação para entender limites, taxa estimada e prazo.
• Tenha ao menos 6 a 12 meses de parcelas em reserva.
• Prefira SAC se possível e planeje amortizações periódicas para encurtar o prazo.
• Monitore o mercado para avaliar portabilidade quando as taxas caírem.
• Use FGTS estrategicamente (entrada e amortizações dentro das regras).
• Negocie seguros: conheça coberturas e custos; entenda como impactam o CET.

Perguntas essenciais para fazer ao gerente

• Qual é o CET anual do contrato? O que está incluído?
• Qual o indexador e como a parcela pode variar?
• Posso amortizar sem custo extra? É melhor reduzir prazo ou parcela?
• Como funciona a portabilidade em caso de queda de juros?
• Quais são as condições dos seguros (MIP e DFI)?
• Prazo de análise, laudo e desembolso? O imóvel escolhido atende às regras do sistema (SFH/SFI)?

Checklist final: contrato sem surpresas

• Propostas comparadas por CET, com mesmas premissas.
• Entrada definida sem comprometer a reserva.
• Prazo adequado ao orçamento, com plano de amortizações.
• Sistema escolhido (SAC/PRICE) alinhado ao seu perfil.
• Seguros revisados: coberturas, custo e impacto no CET.
• Custos de ITBI e cartório provisionados.
• Cláusulas de portabilidade e amortização confirmadas.
• Documentação pessoal e do imóvel conferida.

Conclusão: sua decisão, no seu tempo

Financiar um imóvel não precisa ser um labirinto. Quando você olha para o CET, entende SAC x PRICE, escolhe indexador e prazo com calma e simula cenários de forma realista, a compra fica mais segura. Dê o próximo passo: reúna suas propostas, rode as simulações com as mesmas premissas e escolha o contrato que cabe no seu hoje — com espaço para os planos de amanhã.

Se ficou com dúvida em algum ponto, volte aos checklists deste guia e marque suas respostas. Sua assinatura deve vir com informação, não com susto.