Escritura digital na prática: passo a passo, requisitos e benefícios na compra do imóvel

Assinar a escritura digital já é realidade em grande parte do país. O ato notarial, feito por videoconferência e com assinatura eletrônica qualificada, tem a mesma validade jurídica da escritura presencial — com a vantagem de reduzir deslocamentos, centralizar etapas e permitir que as partes assinem de cidades diferentes.

Este guia explica, de forma prática, como funciona a escritura eletrônica: requisitos, documentos, passo a passo, prazos, custos, benefícios e limites. Ao final, você encontra um checklist para não esquecer nada.

O que é escritura digital e quando ela vale

A escritura pública eletrônica é a formalização digital, por Tabelionato de Notas, de negócios como compra e venda, doação, permuta e outras transmissões imobiliárias. Ela é lavrada com fé pública por um tabelião, as partes participam por videoconferência e assinam com certificado digital aceito pelos cartórios (ICP-Brasil ou certificado notarizado do e-Notariado). O documento final é um arquivo eletrônico com selo digital, carimbo de tempo e verificação por QR Code.

Em regra, tem o mesmo valor da escritura presencial e pode ser usada na compra e venda de imóveis urbanos e rurais. O registro de imóveis posterior também pode ser feito eletronicamente, conforme a estrutura disponível na sua circunscrição.

Base legal resumida

• Regulamentação nacional dos atos notariais eletrônicos (e-Notariado) por provimentos do CNJ.
• Reconhecimento de assinatura eletrônica qualificada (ICP-Brasil) e certificado notarizado.
• Modernização dos registros públicos com possibilidade de protocolos eletrônicos.

Importante: normas podem variar por Estado e atualizam com frequência. Consulte o Tabelionato de Notas e o Registro de Imóveis da sua região para orientações vigentes.

Quando a escritura eletrônica é aceita (e quando pode não ser)

• Compra e venda à vista: normalmente aceita sem restrições.
• Com financiamento: muitos bancos usam contrato particular com força de escritura (dispensando a escritura pública). Esse contrato também pode ser assinado digitalmente. Se a operação exigir escritura pública, ela pode ser eletrônica.
• Partes em cidades ou países diferentes: costuma ser um dos principais usos da escritura digital.
• Casos especiais: analfabetos, estrangeiros sem documentos locais, incapazes/menores e quem precisa de intérprete público podem demandar etapas adicionais ou atendimento híbrido/presencial, a critério do tabelião.
• Programas habitacionais e operações específicas: podem adotar instrumentos próprios. Confirme com a instituição.

Documentos e requisitos para assinar online

Documentos do comprador e do vendedor (pessoa física)

• Documento oficial com foto (RG, CNH ou equivalente).
• CPF e comprovante de estado civil (certidão de casamento/averbação ou certidão de nascimento).
• Comprovante de endereço.
• Se casado(a): pacto antenupcial registrado (se houver) e informações do regime de bens.
• Se estrangeiro(a): CRNM/RNE (ou autorização aplicável), CPF e, quando necessário, tradução juramentada.
• Representação por procurador: procuração pública com poderes específicos e vigente.

Documentos do imóvel

• Matrícula atualizada do Registro de Imóveis, com ônus e ações.
• Certidões fiscais/negativas conforme exigência local e do tabelião.
• ITBI (imposto municipal) — a guia é exigida para o registro da compra e venda.
• Laudos, habite-se e documentos condominiais, quando aplicável.

Requisitos técnicos

• Certificado digital aceito: ICP-Brasil (A1 ou A3) ou certificado notarizado do e-Notariado, emitido após validação pelo Tabelionato.
• Dispositivo com câmera (computador ou celular), microfone e conexão estável para a videoconferência notarial.
• E-mail e número de telefone para convites e confirmações.
• Ambiente silencioso e iluminado para a identificação facial e leitura do ato.

Passo a passo da escritura eletrônica

1. Escolha do Tabelionato de Notas: em geral, há livre escolha do cartório. Confirme a disponibilidade do serviço eletrônico e a agenda.
2. Envio de dados e documentos: o cartório solicita informações das partes, do imóvel e do negócio. O envio costuma ser por plataforma segura.
3. Conferência e minutas: o tabelião analisa documentos, pode requisitar certidões e elabora a minuta. Todos conferem preço, condições, dados da matrícula, regime de bens etc.
4. Emolumentos e guias: o cartório informa valores da escritura. O ITBI é pago para o momento do registro no RI.
5. Videoconferência notarial: o tabelião lê e explica as cláusulas, esclarece dúvidas e verifica a vontade das partes. A sessão é gravada, compondo a prova do ato.
6. Assinaturas digitais: cada parte assina com seu certificado digital. Testemunhas podem ser exigidas em casos específicos.
7. Emissão da escritura eletrônica: o documento é finalizado com selo, carimbo de tempo e QR Code para verificação de autenticidade.
8. Registro de Imóveis: a escritura é protocolada no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel. Em muitos locais, o protocolo pode ser eletrônico.
9. Matrícula atualizada: após o registro, é emitida a matrícula com a transferência da propriedade. Sem o registro, a compra não se consolida.

Prazos: o que esperar

• Preparação e minuta: 1 a 3 dias úteis, dependendo da complexidade e da entrega de documentos.
• Videoconferência e assinatura: normalmente em até 1 dia, conforme agenda.
• Emissão da escritura eletrônica: costuma sair no mesmo dia ou até o dia útil seguinte após as assinaturas.
• Registro no RI: a análise e o registro variam por Estado; na prática, conte de 5 a 15 dias úteis quando a documentação está regular. Havendo exigências, o prazo pausa até a complementação.

Prioridades legais (idosos, PCD, gestantes, entre outras) valem também no atendimento eletrônico, conforme regras locais.

Custos: o que entra na conta

Os emolumentos de escritura e de registro seguem tabelas estaduais e variam conforme o valor do negócio. Além disso, há o ITBI (municipal) e eventuais taxas técnicas.

Principais itens

• Escritura pública: emolumentos do Tabelionato de Notas.
• Registro de Imóveis: emolumentos para registrar a compra e venda.
• ITBI: imposto municipal, geralmente entre 2% e 3% do valor de referência definido pela prefeitura (pode variar).
• Certidões e matrícula atualizada: custos unitários.
• Certificado digital: se usar ICP-Brasil, há custo com a autoridade certificadora; o certificado notarizado do e-Notariado é emitido pelo cartório e pode ter políticas próprias de cobrança/validação.
• Taxa de videoconferência: alguns cartórios cobram taxa técnica.

Simulação ilustrativa

Exemplo meramente didático para um imóvel de R$ 500.000 (valores variam por cidade/Estado):

• ITBI (2% a 3%): R$ 10.000 a R$ 15.000.
• Escritura e registro: podem somar alguns milhares de reais, conforme tabela estadual.
• Certidões e matrícula: custo adicional, geralmente de baixo a médio impacto.
• Certificado digital e taxa técnica (se houver): valores variáveis.

Na maioria dos Estados, a modalidade digital tem custos equivalentes ao presencial, com eventuais taxas técnicas pela infraestrutura eletrônica.

Benefícios e limites da escritura eletrônica

Vantagens

• Agilidade na conferência e assinatura, sem deslocamentos.
• Flexibilidade para partes em cidades/países diferentes.
• Segurança: videoconferência, registro de logs, carimbo de tempo, assinatura qualificada e verificação por QR Code.
• Rastreabilidade e guarda eletrônica do ato.
• Sustentabilidade: redução de papel e transporte.

Limitações e cuidados

• Casos com restrições de capacidade (menores/incapazes), analfabetos ou necessidade de intérprete público podem demandar rito específico ou etapa presencial.
• Diferenças de infraestrutura entre Estados e cartórios podem alterar prazos e fluxos.
• Sem o registro no RI, a propriedade não se transfere.

Cuidados de segurança: como evitar golpes

• Confirme se o contato é de um Tabelionato de Notas oficial. Desconfie de pedidos de pagamento via canais informais.
• Verifique o QR Code e o selo digital na escritura emitida.
• Não assine fora da plataforma indicada pelo cartório. Evite clicar em links recebidos por terceiros.
• Confira todos os dados (preço, forma de pagamento, matrícula, estado civil, regime de bens) antes da assinatura.
• Guarde comprovantes de pagamentos (ITBI, emolumentos, sinal) e troque dados bancários apenas por canais verificados.

Exemplos práticos

1) Compra à vista, partes em cidades diferentes

Comprador em Recife e vendedor em Curitiba. O tabelionato agenda uma única videoconferência, valida os certificados digitais e colhe as assinaturas. A escritura é emitida eletronicamente e protocolada no RI do imóvel por envio digital (ou por upload via portal da central do registro). As partes acompanham o andamento online.

2) Compra com financiamento bancário

Quando o banco utiliza contrato particular com força de escritura, a escritura pública pode ser dispensada. O contrato é assinado digitalmente na plataforma indicada pela instituição e, depois, levado ao Registro de Imóveis. Se a operação exigir escritura pública (por política do banco ou desenho do negócio), o ato notarial eletrônico é possível.

3) Venda por pessoa jurídica

O cartório pedirá documentos societários atualizados (contrato/estatuto, atas, e-CNPJ) e prova de poderes do representante. A assinatura pode ser com certificado ICP-Brasil da empresa ou do representante, conforme orientação notarial.

4) Comprador estrangeiro

É viável, desde que o estrangeiro tenha CPF, documento de identificação aceito e, quando necessário, tradução juramentada. Se não falar português, o tabelião pode exigir intérprete público. A viabilidade do rito integralmente eletrônico depende da análise do cartório.

Dúvidas rápidas (FAQ)

Posso assinar pelo celular?

Sim, desde que seu dispositivo suporte o certificado digital e a plataforma do cartório. Muitos atos são concluídos pelo smartphone.

Preciso de certificado ICP-Brasil?

Você pode usar ICP-Brasil ou o certificado notarizado emitido pelo e-Notariado (mediante validação). O cartório informará a opção mais adequada.

Conta gov.br substitui o certificado?

Não. A conta gov.br (mesmo nível prata/ouro) pode agilizar cadastros, mas a assinatura da escritura exige certificado aceito pelos cartórios.

Preciso reconhecer firma?

Não. A assinatura digital qualificada cumpre essa função no ambiente eletrônico.

Posso escolher qualquer cartório?

Em regra, sim. Há livre escolha do Tabelionato de Notas. O registro, contudo, deve ser feito no RI da circunscrição do imóvel.

A escritura digital substitui o registro?

Não. A propriedade só se transfere com o registro da escritura (ou do contrato com força de escritura) na matrícula do imóvel.

Checklist rápido antes de agendar

• Matrícula do imóvel atualizada e certidões solicitadas pelo cartório.
• Documentos pessoais e, se casado(a), comprovante do regime de bens.
• Definição clara de preço, forma de pagamento e prazos.
• Certificado digital válido (ICP-Brasil ou notarizado) e dispositivo pronto para a videoconferência.
• Planejamento do ITBI e das taxas de escritura/registro.
• Contato do Tabelionato e do Registro de Imóveis para protocolo eletrônico e acompanhamento.

Conclusão

A escritura digital tornou a compra do imóvel mais simples, rápida e segura, especialmente quando as partes estão distantes ou com agendas apertadas. Com os documentos em ordem, certificado digital válido e um cartório habilitado, o processo flui em poucos dias — e o registro consolida a propriedade.

Próximo passo: reúna seus documentos, confirme os requisitos com o Tabelionato de Notas da sua confiança e agende a videoconferência. Se tiver dúvidas contratuais, consulte seu corretor ou advogado de confiança antes de assinar.

Este guia é informativo e não substitui orientações oficiais do cartório nem aconselhamento jurídico.